De huurovereenkomsten

Een huurovereenkomst van lange duur

Elke huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats heeft in principe een duur van negen jaar. Dit is automatisch het geval wanneer de huurovereenkomst mondeling is en wanneer er een geschreven overeenkomst gesloten wordt zonder vermelding van duur. Ofwel gaat het om een overeenkomst waarin de duur duidelijk vermeld wordt tussen de 3 en de 9 jaar.
Deze duur wordt bepaald bij wet ten voordele van de huurder en dit om hem een zekere stabiliteit van zijn logement te waarborgen.
Tijdens deze periode van negen jaar, hebben zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid om de verhuursovereenkomst op te zeggen aan bepaalde woorwaarden en binnen bepaalde tijdspannes.

Opzegging door de huurder
Het principe is hetvolgende: de huurder kan zijn woning verlaten op gelijk welk tijdstip, en dit zonder reden. Hij moet alleen zijn verhuurder ten minste drie maanden op voorhand op de hoogte stellen, terwijl hij deze drie laatste maanden de huur blijft voortbetalen.
De huurder is enkel verplicht een schadeloosstelling te betalen op het moment dat zijn vertrek plaatsvindt in de eerste drie jaar.
Deze vergoeding wordt vastgelegd op respectievelijk drie maanden huur, twee maanden of één maand naargelang het vertrek plaats vindt in het eerste, het tweede of het derde jaar.
Wanneer het vertrek plaatsvindt in de periode na de eerste drie jaar, is er geen schadeloosstelling verplicht. De huurder moet nochtans wel de verhuurder minstens drie maanden voor het vertrek op de hoogte stellen, en deze drie maanden moet de huur rechtmatig betaald worden.

Opzegging door de verhuurder
De wet is veel minder soepel tegenover de verhuurder.
Drie mogelijkheden worden voorzien:
1. opzegging voor eigen gebruik
In de eerste plaats mag de verhuurder de huursovereenkomst opzeggen op gelijk welk moment mits hij het goed zelf gaat betrekken en hij de huurder minstens zes maanden op voorhand hiervan schriftelijk verwittigt. Om geldig te zijn moet dit schrijven de reden vermelden en de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken. Het kan over de verhuurder zelf gaan, zijn partner, zijn kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen of die van zijn partner en tenslotte ook zijn zusters of broers, tantes, ooms, nichten en neven of die van zijn partner.
Als de opzegging niet gemotiveerd wordt, is ze gewoonweg niet geldig en in die mate begint de periode van de vooropzegging enkel op het moment dat het schrijven aan de voorschriften van de wet voldoet.
De wet voorziet trouwens dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of de zijnen, moet plaats vinden in het jaar dat volgt op het verstrijken van de vooropzegging of, in het geval van verlenging, na het overgeven van de vertrekken door de huurder, en minstens twee jaar moet duren.
>Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn, heeft de huurder recht op een schadeloosstelling die overeenkomt met achttien maanden huur, tenzij de verhuurder een uitzonderlijke omstandigheid kan aanhalen waarom hij zich niet aan de wettelijke voorwaarden heeft kunnen houden.
2. Opzegging voor werken
de verhuurder mag eveneens een einde stellen aan de huurovereenkomst wanneer hij bouwwerken, verbouwingswerken of verfraaiingswerken wil ondernemen aan het verhuurd goed.
Het is nochtans belangrijk op te merken dat, in tegenstelling tot het opzeggen in het geval van eigen gebruik van het goed, dat op gelijk welk moment kan gebeuren, een opzegging omwille van werken, enkel kan elke keer na het verstrijken van een periode van drie jaar en slechts na een schrijven aan de huurder zes maand op voorhand.
Er zijn trouwens nog andere voorwaarden aan verbonden, die wij nochtans niet in detail zullen behandelen.
3. opzegging zonder motief
de verhuurder kan tenslotte zonder enig motief, de huurovereenkomst opzeggen na het beëindigen van de eerste, de tweede periode van drie jaar, zonder motief, maar onder voorwaarde zijn huurder zes maanden op voorhand te verwittigen en hem een vergoeding te storten van een bedrag dat overeenkomt met respectievelijk, negen of zes maanden huur wanneer de opzegging gebeurt na de eerste periode van drie jaar of na de tweede periode.

De huurovereenkomsten van korte duur

De wet voorziet dat beide partijen een overeenkomst, of meerdere elkaar opvolgende overeenkomsten, kunnen afsluiten, van een duur, die in het totaal geen drie jaar overschrijdt. Zulk een contract gebeurt altijd schriftelijk.
Het is ook belangrijk op te merken dat zulke contracten slechts één maal schriftelijk kunnen verlengd worden, en onder dezelfde voorwaarden. Dat betekent dat, wanneer de overeenkomst twee keer hernieuwd wordt, het automatisch zal beschouwd worden als ware het gesloten voor een duur van negen jaar.
Hetzelfde gebeurt wanneer de hernieuwing van een overeenkomst als gevolg heeft dat de maximale duur van drie jaar overschreden wordt. Wanneer een overeenkomst bijvoorbeeld voor twee jaar afgesloten wordt, en nadien voor een zelfde periode hernieuwd wordt, om de totale duur van de contractuele relatie tot vier jaar te brengen, zal het automatisch beschouwd worden als ware het afgesloten voor negen jaar.
Het belangrijkste kenmerk van dit type van overeenkomst is dat noch de huurder noch de verhuurder een vroegtijdig eind kunnen maken aan hun overeenkomst, behalve indien het anders is overeengekomen.
Moest u toch uw overeenkomst van korte duur, vroeger willen opzeggen,zonder toelating van de verhuurder, begaat u een overtreding van de overeenkomst en van de wet en stelt u zich bloot aan vervolging en aan de eventuele plicht de verhuurder te moeten vergoeden.
Sluit dus geen overeenkomst van korte duur af, tenzij u zeker bent het goed te betrekken tot het einde van de periode vermeld in de overeenkomst.
In het tegengestelde geval, kiest u liever voor een contract van negen jaar, dat u, zoals we uitgebreid getoond hebben, zal toelaten, het goed te verlaten op gelijk welk moment, zelfs zonder motief, maar mits drie maanden op voorhand de verhuurder schriftelijk te verwittigen, en de betaling van een redelijke vergoeding.

Andere zeer belangrijke elementen van een huurovereenkomst, zijn het waard dat we er wat meer aandacht aan besteden: een inventaris bij het begin en aan het einde van de huur, de huurwaarborg, de indexatie van de huurprijs, de verplichting om een huurovereenkomst in te schrijven...