Location - Les Baux

Les baux de longue durée

Tout contrat de bail portant sur la résidence principale du preneur a en principe une durée de neuf ans. Ce sera le cas automatiquement si le bail est verbal, s'il est conclu par écrit sans indication de durée, et s'il est conclu par écrit pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans.
Cette durée de principe est fixée par la loi en faveur du locataire, et ce afin de lui garantir une certaine stabilité de son logement principal.
Pendant cette période de neuf ans, tant le locataire que le bailleur ont la possibilité de mettre fin au contrat, dans des conditions et délais bien précis.

Résiliation par le locataire 

Le principe est le suivant : le locataire peut partir à tout moment, sans motif, à la condition de notifier au bailleur un congé de trois mois au moins durant lequel le loyer doit être payé.
Une indemnité de résiliation anticipée n'est par ailleurs due que si le départ a lieu durant les trois premières années.
Cette indemnité est fixée respectivement à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le départ a lieu durant la première, la deuxième ou la troisième année.
Si le départ a lieu après ces trois premières années, aucune indemnité n'est due, pour autant bien entendu que le locataire respecte un préavis de trois mois et qu'il paie le loyer durant cette période.

Résiliation par le bailleur

La loi est moins souple à l'égard du bailleur.
Trois hypothèses sont prévues :
1. résiliation pour occupation personnelle
En premier lieu, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment pour occupation personnelle, à condition de notifier à son locataire un congé de six mois au moins. Pour être valable, ce congé doit mentionner le motif invoqué et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué. Il peut s'agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et de ceux de son conjoint, de ses ascendants et de ceux de son conjoint et enfin de ses frères et soeurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.
Si le congé n'est pas motivé, il est tout simplement nul, en sorte que le délai de préavis ne commencera à courir qu'à partir du moment où il sera conforme à la loi.
Celle-ci prévoit par ailleurs que l'occupation personnelle des lieux par le bailleur ou l'un de ses proches doit avoir lieu dans l'année qui suit l'échéance du préavis donné ou, en cas de prolongation, après restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire a droit à une indemnité égale à dix-huit mois de loyer, à moins que le bailleur puisse justifier d'une circonstance exceptionnelle l'ayant empêché de remplir la condition légale.
2. résiliation pour travaux
Le bailleur peut également mettre fin au bail s'il envisage de procéder à des travaux de construction, transformation ou rénovation du bien loué.
Il est toutefois important de noter qu'à la différence de la résiliation pour occupation personnelle, qui peut se faire à tout moment, celle postulée pour la réalisation des travaux ne peut se faire qu'à l'expiration de chaque période de trois ans, et à la condition de notifier au locataire un préavis de six mois.
D'autres conditions de validité du préavis sont par ailleurs posées, dans le détail desquelles nous ne rentrons pas.
3. résiliation sans motif
Enfin, le bailleur peut résilier sans motif la convention de bail à l'expiration de la première et deuxième période de trois ans, sans motif, mais à la condition alors de notifier à son locataire un congé de six mois et de lui verser une indemnité de, respectivement, neuf mois ou six mois de loyer si le congé est notifié à la fin de la première période de trois ans ou à la seconde.

Les baux de courte durée

La loi prévoit que les parties peuvent également conclure un bail, ou plusieurs baux successifs, d'une durée qui, au total, ne peut pas dépasser trois ans. Un tel contrat ne peut être conclu que par écrit.
Il est également important de noter que ces contrats ne peuvent être prorogés qu'une seule fois par écrit, et sous les mêmes conditions. Cela signifie que si le contrat est renouvelé à deux reprises, il sera automatiquement considéré comme étant conclu pour la durée de principe de neuf ans.
Il en sera de même, par ailleurs, si le renouvellement du contrat a pour effet d'outrepasser la durée maximale de trois ans. Ainsi, si un contrat est conclu pour deux ans, puis est renouvelé pour une même période, pour porter la durée totale de la relation contractuelle à quatre ans, il sera automatiquement considéré comme étant conclu pour neuf ans.
La caractéristique essentielle de ce type de contrat est que ni le locataire ni le bailleur ne peuvent y mettre un terme anticipé, sauf s'ils en ont convenu autrement.
Si vous deviez malgré tout résilier anticipativement votre contrat de bail de courte durée, sans y être autorisé expressément par le bailleur, vous commettriez une infraction au contrat et à la loi, et vous exposerez alors à un risque de devoir indemniser le bailleur.
Ne concluez dès lors un contrat de courte durée que si vous êtes certain d'occuper les lieux jusqu'au terme du contrat.
Dans le cas contraire, engagez-vous dans le cadre d'un contrat de neuf ans qui vous permettra, nous l'avons vu, de quitter les lieux à tout moment, sans motif, moyennant l'envoi d'un congé de trois mois et le paiement d'une indemnité relativement raisonnable.

D'autres éléments tout à fait essentiels de la conclusion d'un contrat mériteraient que l'on s'y attarde en détail : état des lieux d'entrée et de sortie, garantie locative, indexation du loyer, obligation d'enregistrement du bail, ...